Crimson 광장

父母의 마음

                                         逢 南   韓 泰格(www.TedHan.com)

미증유(未曾有)의 큰 태풍일거라는 Irene 때문인지 Sales Call 조차없는 토요일  오후 Call ID에 찍힌 지역번호는 (213) 이었다. 왠일?  대륙 저켠에서 누구지? 순간 딸자식의 전화였으면 했다. “나 LA JD이야, 잘있지? “ 60년지기 淸雲(청운)국민학교 동창이다. “오랜만일세” “자주 뉴욕사는 친구들을 챙기지는 못하지만, 엄청난 Hurricane이 덮친다는 데 잘 대처하라고 격려하기 위해 두루두루 전화하는 중이라네. 야, 태격아 미안하다. 전처럼, 이곳 H 신문에 게재되는 너의 칼럼을 스크랩하여 보내 주지 못해서. 나이가 들어가니까 점점 게으름을 피게 되나 봐?” “그동안 네가 보내어 준 신문 잘 받았네. 앞으로는 그러지 않아도 돼, 그 언젠가부터 그 신문사에서 내 칼럼이 게재되면 몇 부씩 보내어 주니까. 이렇게 관심을 갖어 주니 감동 ‘먹네’ 그려……너 그럴려고 전화했니?”

지난 주초 일면식도 없는 Mrs. J라는 분에게서 한통의 전화가 걸려왔다. “선생님, Bank of America에서 근무하시지요?” “ 10여 년간 다니다가 몇 년 전 퇴직하였습니다만….” “그러셔요.

제가 이름있는 대형은행과 거래하고 싶어서요. 하도 폐(弊)를 끼치는 사람들이 많다고 들어서 말입니다.” “무슨 일이십니까? 제가 아직은 이곳 저곳 Network가 있어 여사께서 무엇이 필요하신지 말씀하여 주시면 알아 봐 드리겠습니다.” “ Reverse Mortgage아시지요?” “예, 조금은…..”

“저희가 Howard Beach에서 20년 넘게 세탁소를 운영하고 있습니다. 저희 바깥 양반이 67인가 68인데 이제는 지겨워진 모양이예요. 경제가 어려워지면서 매상이 줄어, Bill과 벌칙금등을 정리하다 보면 겨우 주택모기지갚기에 급급하답니다. 게다가 건강도 쇠잔(衰殘)하여 지고… 곧 두 딸아이들을 ‘치워야’ 하는 데 걱정이 태산같습니다. 그래서 생각한 것이 Reverse Mortgage예요. 선생님께서 확실한 은행을 소개시켜주셨으면 합니다.” “ 제가 아는 사람들이

아직 그 업무를 보고 있는지 모르겠습니다만, 연락을 취하여 보겠습니다.”

옛 동료들에게 연락하여 수소문 끝에 Metlife에 근무하고 있는 F.S.씨와 연결 되었다. 여기서 필자가 수소문이라고 쓰는 이유는 Reverse Mortgage를 취급하고 있었던 Bank of America나 Wells Fargo등 대형은행들이 금융위기 이후 그 부서의 Portfolio를 타 금융기관에 팔고 손을 떼었기 때문에 이곳 저곳 알아 보았다는 뜻이다.

F.S.씨가 고객과 만나기 전 다음 사항을 전화로 알아 보아 달라고 했다.

1. 생년월일 2. 주택의 평가액 3. 남은 주택 모기지

상기 질문에 J씨의 답변은 다음과 같았다. 1. 남편이 45년생이예요. 2. 동네 비슷한 주택이 얼마전 Appraisal을 받았는데 싯가가 $580,000 정도랍니다. 우리집은 Douglaston에 있어요

3. $300,000 남았어요.

다음은 Reverse Mortgage 전문가 F.S.씨의 견적이다.

Reverse Mortgage의 대출금액은 60-65% 가 된다. 주택의 시장가격이 $580,000 정도라면

최대로 잡아 65%에 해당되는 $375,000 이 나온다. 거기서 남아있는 Mortgage $300,000을 상환하고 $20,000 내외의 클로징 비용을 계상하게 되면 현금으로 $55,000 을 받게 된다.

물론, 지체하지 않고 J씨에게 전달하였다.

매우 실망스러운 답변이 들려 왔다. “ 물론 매달 지급해야 하는 월주택 Mortgage 로 부터 해방(解放)되겠지만, 그 금액은 생각보다는 너무 적은데요. 어디 그 돈으로 혼숫(婚需)감이나마 장만하겠어요? 다른 방법을 생각해 보아야겠어요……”

"저도 그렇게 생각합니다. 혹시 앞으로 비슷한 문의사항이 있으시면, 전화주시지요."

리버스 모기지(Reverse Mortgage)란?
62세 이상 연령의 주택 소유주에 한하며 주택을 담보로 빌린 돈을 은행으로부터 역(逆)으로 받는 것이다. 평생 고정적인 월 페이먼트로 받을 수 있고 일정 기간을 정해 고정적인 페이먼트로 받을 수도 있으며 처음 융자를 할 때 목돈으로 받을 수도 있다. 어쨌든 융자금액에 융자기간 동안의 이자가 가산되므로 원금이 늘어난다.

일반적으로 주택 감정가격에서 융자액을 뺀 에퀴티의 65~70%까지 융자받을 수 있다.
① 단독주택 2~4유닛 아파트 타운홈 및 콘도미니엄 주택은 모두 이용 가능하며 주택을 담보로 한 융자 또는 채권 설정이 없거나 거의 끝나가야 한다. 리버스 모기지로 인한 수입은 세금이 공제되며 소셜 시큐리티 연금을 받거나 메디케어 수혜에는 어떠한 영향도 미치지 않는다. 단 메디캘이나 기타 주정부로부터 받는 보조금에는 영향이 있을 수 있으므로 소셜워커를 통해 확인해봐야 한다.
② 홈에퀴티론이나 라인 오브 크레딧과는 달리 크레딧이나 수입 등의 자격요건이 필요치 않다. 기존의 융자와는 달리 렌더로부터 페이먼트를 받는 것이므로 에퀴티가 쌓인 주택을 담보로 할 수 있다면 기타 다른 구비서류나 자격요건은 까다롭지 않은 것.
다만 주택 소유주의 나이와 현재의 모기지 이자율 그리고 주택 가격에 따라 이자율 및 모기지 액수가 결정되며 나이가 많을수록 받을 수 있는 페이먼트 액수가 증가한다.
③ 부동산 재산세와 보험료는 주택소유주가 부담해야 하며 리버스 모기지 이용시 비용 부담이 많으므로 최소한 5년 이상 거주할 계획으로 이용하는 것이 바람직하다. 일반적으로 융자수수료가 최고 2%이며 따로 융자보험으로 0.5%를 더 부과할 수도 있다.
④ 90%가 도시주택 개발국(HUD)과 패니매에서 보증하는 프로그램을 이용하고 있다. HUD 프로그램은 Home Equity Conversion Mortgage로 일명 HECM이라하며 패니매가 보증하는 프로그램은 Home Keeper로 일명 HK라 한다.
리버스 모기지는 매우 보편적인 것으로 보이지만, 전문가들이 생각하는 것만큼 그렇지는 않다. 왜냐하면 고객이 리버스 모기지로 대출을 받는다면 결국 주택의 시장가격보다 더 많은 원리금을 상환해야 되고, 경우에 따라서는 주택을 상속받는 사람이 초과금액에 대해 금융기관에 상환해야 할 의무를 지게 되는 경우도 있을 수 있기 때문이다.

Written by Ted Han on August 27, 2011   NavyOfficer86201@yahoo.com  (718)631-1500